Företagslån till fastighetsbolag: skilj köpet från driften

Vad ska egentligen finansieras?

Dela upp beloppet i tre poster innan du fyller i något ansökningsformulär, för de betalas tillbaka av olika pengar. Kontantinsatsen vid ett förvärv är ett engångsbelopp knutet till affären och betalas av fastighetens framtida avkastning. En ombyggnad, ett larmsystem eller en energieffektivisering är en avgränsad investering med eget slutdatum, och den bärs av den hyra som höjningen faktiskt ger. Glappet mellan hyresavier vid vakans eller sen betalning är något helt annat: ett återkommande behov som aldrig ska ligga i ett treårigt lån.

Froda listar själva köp av kommersiell fastighet, kontantinsats vid förvärv, ombyggnation, larmsystem, energieffektivisering, anpassning av lokal och utbyggnad som ändamål för sitt fastighetslån. Skriv ut ditt i klartext och sätt en återbetalningskälla intill: hyresintäkten som ska bära renoveringen är inte samma pengar som täcker nästa kvartals drift, och det är den förväxlingen som gör en i övrigt sund kalkyl trång.

Vad kostar det att slippa pantsätta fastigheten?

Ungefär 16 800 kronor per procentenhet och år, räknat på ett lån på 1 000 000 kronor över 36 månader. Skillnaden mellan 6 och 10 procent per år på det beloppet är 66 429 kronor i ränta över löptiden, och det är i praktiken vad snabbheten och den fria fastigheten får kosta. Ett traditionellt fastighetslån hos bank är säkrat av fastigheten: kan bolaget inte betala kan långivaren ta över huset. I gengäld är räntan lägre, eftersom långivaren har något att gå på.

Froda pantsätter inte fastigheten utan gör en helhetsbedömning av bolaget och dess återbetalningsförmåga. Det ger två konkreta fördelar utöver farten. Fastigheten står kvar obelastad inför nästa affär, så du kan lägga en bottenbelåning på den senare utan att först lösa något. Och du slipper värdering och inteckning, som annars kostar både tid och pengar innan pengarna ens är utbetalda. Är fastigheten redan fullt uthyrd och du har tre månader på dig är banken ändå den billigare vägen. Ska du agera på två veckor finns den knappt som alternativ.

Håller månadsbetalningen när en lokal står tom?

Testa kalkylen mot en vakans på tre månader, inte mot ett fullt uthyrt år. Ett lån på 1 000 000 kronor över 36 månader ger 32 267 kronor i månaden vid 10 procent per år och 161 619 kronor i ränta totalt. Sträcker du löptiden till 60 månader sjunker betalningen till 21 247 kronor, men räntan stiger till 274 823 kronor. Andrummet kostar drygt 113 000 kronor, vilket är rimligt bara om den lägre betalningen är det som håller bolaget flytande under en tom period.

Qred tillämpar rak amortering med möjlighet till amorteringsfria månader, och Froda kan pausa amorteringen i upp till sex månader. Båda flyttar kassaflöde snarare än tar bort kostnad, så räkna igenom pausen innan du behöver den: räntan löper vidare och skulden ligger kvar. Lägg månadsbetalningen som en egen rad i likviditetsbudgeten intill hyresinbetalningarna och läs av slutkassan månad för månad. En resultatbudget som visar vinst säger ingenting om huruvida pengarna finns på kontot den 25:e.

Är det här ett fastighetslån eller ett företagslån?

Ett företagslån med fastighetsändamål, och skillnaden avgör vad du kan förvänta dig. Ingen av de två sätter en belåningsgrad, kräver en kontantinsats i procent eller tar fastigheten som säkerhet. Det som prövas är bolaget: kreditvärdighet, kassaflöde och återbetalningsförmåga. Qred tar en fast månadsavgift i stället för ränta, vilket ger ett belopp som ligger stilla hela löptiden och är lätt att budgetera. Froda tar ränta som enda kostnad, utan uppläggningsavgift och utan aviavgift, vilket gör totalen enkel att räkna fram själv.

Praktiskt betyder det två saker. Du kan inte jämföra deras erbjudande mot bankens genom att titta på räntesatsen ensam, utan bara genom att ställa två fullständiga offerter med samma belopp och samma antal månader bredvid varandra och läsa av totalen i kronor. Och du kan använda dem parallellt: den snabba finansieringen tar kontantinsatsen och ombyggnaden nu, bottenbelåningen läggs på huset senare när bokslutet och hyresintäkterna talar för din sak.

Vad ska vara klart innan du ansöker?

Ändamålet, återbetalningskällan och en likviditetsbudget som sträcker sig över hela löptiden, inte bara nästa kvartal. Båda ansökningarna är digitala och tar minuter, men det är underlaget som avgör beskedet: senaste bokslut, hyreskontrakt med löptider och en enkel kalkyl över vad investeringen tillför i hyra eller sänkt driftkostnad. Froda tar kreditupplysning via Creditsafe i stället för UC, och båda signerar med BankID.

Vänta med ansökan om vakansen i kalkylen är noll månader eller om hela beloppet vilar på en enda hyresgästs förlängning. Då är svaret att dela upp: ta kontantinsatsen nu och ombyggnaden när kontraktet är påskrivet. Räntan är för övrigt som huvudregel avdragsgill i aktiebolaget enligt Skatteverket, vilket sänker den verkliga kostnaden för de 161 619 kronorna i exemplet ovan. Gäller behovet en maskin eller allmänt rörelsekapital finns egna genomgångar under finansieringsformer och företagslån, och kassalikviditeten räknar du på under kassalikviditet och balansräkning.

Vanliga frågor